日本投資 —— 東京房地產暴升背後的真正原因

近年來東京房價飆漲，引發輿論指責「外國買家爆買」推高市場，尤其媒體常以「台灣人買下東京」「中國資金橫掃」等標題吸睛。然而，實際數據顯示，這種說法極其誇張，甚至掩蓋了真正的結構性因素。

外資比例遠低於想像

根據日本國土交通省 2025 年公布的數據，外國買家在東京 23 區新建公寓中的交易量僅佔 3%。即使在港區、澀谷、千代田等「蛋黃區」，外資比例也只是 20% 至 40%，也就是說，大多數買主仍是日本本地人。以全市規模計算，高達 97% 的新建物件其實由日本人購買。

今年上半年，台灣買家以 192 戶居外資之首，但中國買家僅 30 戶。如此少量的交易，遠不足以撬動整個大東京房市。將房價高漲歸咎外資，不僅偏頗，也是一種方便卻誤導的「代罪羔羊」敘事。

真正的推手：國內高槓桿與低利率

造成房價飆升的核心力量，在於日本國內的金融環境。日本公民在購屋時可享極為寬鬆的貸款條件：

- 最高手續貸款成數可達 100%，甚至零自備款；

- 政府補助的「Flat 35」貸款利率低、期長（至多 35–40 年）。

反觀外國買家只能貸款 50%–70%，需準備 3–5 成首付，利率也高達 2.2%–2.8%，且還款年限多在 25 年內。如此懸殊的融資差距，使日本本地人能以極小資本進入市場，同時放大槓桿收益。

自 2016 年起，日本個人房產投資貸款餘額不斷創新高，至今已達 29 兆日圓。這股「不動產投資熱潮」蔓延至中產階層，催生大量「薪水族房東」。他們利用銀行低息資金購買出租住宅，透過資金槓桿進行多筆交易，才是真正撐起房價的內部資金洪流。

房價上升的結構因素

除金融槓桿外，日本長期的土地供給不足與建築成本上升也推波助瀾。都市核心可開發土地日益稀缺，再加上勞動力短缺、建材價格高漲，使新建案成本居高不下。這些基本面因素與本地投資需求相互強化，使價格呈現持續上升趨勢。

與外界印象相反，日本大型開發商並未鼓勵投機，反而試圖限制短期轉售。由三井不動產等八大建商組成的不動產協會已制定「交屋前禁止轉售」等規範，打擊一年內轉售比例高達 8.5% 的投機現象。這反映企業也擔心市場過熱，希望維持長期穩定。

誰才是真正的推手？

綜合來看，日本房價上漲的主因是：

1. 國內投資槓桿化——低利率與高貸款成數讓一般民眾成為投資者。

2. 資金氾濫與資產配置轉移——股票報酬有限，使資金重新湧入房市尋求保值。

3. 供給緊縮與成本上升——都市稀缺土地加劇市場競爭。

4. 投機性轉售雖存在，但規模相對有限

外國買家雖在特定地區造成「局部溢價效應」，但市場規模太小，頂多成為最後一筆推高成交價的力量。他們並非房價暴漲的根源，也不是應被指責的對象。

日本房價的上漲，本質上是一場內資驅動的「本地化投資泡沫」——由低利率、槓桿與資產飢渴共同構成。如果不檢討國內金融結構與政策誘因，房市的熱度即使暫緩，也難以真正降溫。