看看四大天王是如何練成 ---- 被詛咒的鄭家

多年前，穩坐香港地產四大天王幾十年的鄭裕彤，被問到，為什麼你們都活成了不倒翁，到底有什麼特別的本領？

他說，外界和傳媒總把他們描繪得雄心勃勃，神通廣大，甚至無懼無畏，但他們其實都是普通人，是膽小的人。

坐擁千億身家，且被外界送了名號沙膽彤，卻說自己普通、膽小，這聽上去很虛偽。

因為普通，膽小，他們基本上不會做把握不大的事情，更不會冒可能輸掉一切的險，所以才幾十年裡沒有遇到過什麼太大的困難和災難，當然，也錯過了很多可以做得更大的機會。

但最近這幾年，鄭先生講自己普通的確是謙虛了，但他講他們的不敗之法是膽小，是不敢僥倖，可能是肺腑之言，是真正的成功秘訣。

對比內地一些靠吹靠騙企業家，活得久且活得好的香港地產巨頭們，還真可以說是膽小的人。

鄭裕彤去世之後的新世界，不但多次打包資產出售給了內地勢頭最猛的地產巨頭，甚至乾脆將專注內地地產業務的新世界中國，從香港交易所退了市。

根據新世界發展2024財年中期報告，公司2023年底淨負債率爲49.9%，若是想實現目標，意味着需要在半年時間裏降低10個百分點。而李嘉誠的長和，淨負債比率更低到不足20%。

內地地產巨頭負債都是1萬億、2萬億，我們可能對香港巨頭這點數字不太看得上眼，但這絲毫不影響他們關鍵時刻趁火打劫。

在香港做地產，最難的就是拿地。

為了拿到更多土地，各家開發商各顯神通。但當1976年，港英政府拋出一個巨大的土地發展計畫時，腰包鼓鼓的四大天王卻集體縮沙了。

這就是當時香港最大的地產發展項目，主要包括52棟約30層高住宅樓，以及兩座大型商場的沙田第一城。

其時的香港，核心城區土地已十分有限，政府於是決定把尚還偏遠落後，甚至荒蕪的沙田，作為新的住宅增長極。

為鼓勵開發商主動郊外拓荒，帶動城市擴張，政府對這個專案給出了極其優惠的條件，其土地出讓費總額也才2000萬港元左右。

但在這樣一個巨機遇面前，平日裡龍爭虎鬥的四大天王，卻集體縮沙了。他們竟沒有一家去獨挑大樑，而是選擇了抱團合力，由新鴻基、恒基兆業、長江、新世界四家攜手，組成銀團，以2060萬元港幣投得了項目發展權。

此後不到10年，這個項目獲得了超過1,000倍的投資回報。

以至於30多年後，鄭裕彤聊起時還在感歎：當時，要是任何一家自己單獨做，單這一個項目，就差不多是香港最大的富翁了。

但當問及大家是否有後悔當初沒有單獨去做時，鄭裕彤的回答卻是，他從來沒有後悔過，而且也相信其他幾家，都是沒有什麼可後悔的。

理由是，各家的確是少賺了很多錢，但也更加穩賺不賠了。大家一起做，不但讓成功的概率更高，也讓各家的風險都大大降低了。

事實上，不光是沙田第一城。

在香港，很多重大項目，都是幾家大公司一起做。即便到今天，各自都已經很有實力，他們也依然流行著銀團模式。

賺有最把握的錢，而不是賺最多的錢。這也是香港地產霸權巨頭們的一個底層邏輯。

比如，維港兩岸最高的標誌建築：IFC國際金融中心、ICC環球金融中心，就是新鴻基和恒基兆業長期合作的產物。

與一些內地So-Called巨頭相比，香港巨頭們最怕的，當屬怕負債，怕借錢這件事了。

始終對經濟週期保持超常理性，並且嚴格自律的香港B級地產公司恒隆董事長陳啟宗，也是從巨大教訓和風險中養成了審慎樂觀的作風。

他的爺爺曾是知名富商，但卻因為賭博成性，曾一夜間輸掉一條街的產業，最終家道中落。

他的父輩創辦恒隆之後，也一度因為過度擴張陷入極大困境。

印象深刻的是，2014年陳啟宗到北京大學演講之時，他就在給當時還不算太過頭，但已比較瘋狂的內地地產巨頭們潑冷水：你們中間大概有30%的人未來可能會垮掉，3%的人可能賺到極多的錢。

事情的美好在於，大家都會認為自己是那3%的人，但極其危險的是，97%的人最終都不會成為那3%。

最近，他又在開導內地同行：住房是民生所需，如果政府不干預、不規範，那就是不負責任的政府，如果來干預的政府是負責任的政府，所以他們的干預是應該的，我也奉勸我的同行們，不要太多地埋怨政府，他們是在做自己該做的事。這是做住房房地產需要有準備的一些事情。

在借錢這件事上，香港巨頭們為什麼關鍵時刻總能借到最多的錢？因為平時不喜歡借錢。

70高齡才進澳門，但卻創造奇跡的呂志和，就是這方面的一個典型。這位鹹濕老先生，或許是少時就經歷了日本戰亂而家產一夜化為烏有的慘痛，所以時刻把風險放在第一位，即便香港地產最黃金的時代，他也堅持認為房地產風險太大，因而把核心聚焦到建材、酒店等更穩健和細水長流的業務之上。

即便看著身邊人一個個因為地產爆發，他也不改初衷。包括眼見他把石礦建材和酒店業務越做越大的銀行，找上門借錢給他大做地產，他也都拒絕了。

這樣的特別保守，最終成就了他關鍵時刻的特別大膽。2008年突然爆發的金融海嘯，讓全球企業融資入寒冬。

正在澳門火如荼建設各種大型專案的一眾博彩娛樂同行，包括金沙集團老闆都紛紛因為債務問題而陷入工程停擺等危機。

但長期信用良好，低負債的呂志和，卻在別人被追債的難熬時刻，一次拿到了百億級的銀團貸款，進而打贏了成為澳門博彩娛樂新王的最關鍵一仗。

也是呂志和，在談到風險管理時，講了一句我認為堪稱經典的話：天大的機會來了妳能站得高，不如天大的風險來了妳還站得穩重要。

他說：口袋裡始終要有一大筆錢，即使一個大浪打來，手中也還有條大纜，有資格再來第二回。

他的大女兒則補充：人家說讓一件事情牢靠，是要打個釘子進去，我父親是打進去的釘子上還要再加個倒鉤。