日本投資 ---- 在日本買棟大樓，每年收 160 萬，什麼概念
日本投資好像風向變了，這是我最近常聽到的一句話！
日圓貶值，但日本房產交易價格反而上升，以 1 億日圓的房產為例，現在買能比 2022 年便宜了 50 多萬元。
但吧，房地產研究公司東京官邸（東京都品川區）2024 年12 月 23 日公佈，2024 年 11 月東京 23 區二手公寓平均要價為每 70 平方米 8,531 萬日元，環比上漲2.7%。
在日本當下的市場環境中，有什麼資產值得投資？是我們需要思考的問題。
因為日本不再是閉眼入的時代，真正優質的資產，說的漂亮點是需要眼界和手段，但更重要的是人脈和渠道，總是稀缺的，而日本央行近期劍指 2.5% 的操作，也倒推大家開始加速行動。
在投資資金持續湧入的東京都中央六區，投資金額自 2004 年 1 月開始調查以來首次達到 1.4 億日圓的水平，比前一年增加了 30% 。
2024 年截至 11 月，東京 23 個區的均價較上月連續 7 個月上漲，創下歷史新高。整體趨勢持續受到城市地區房地產價格飆升的推動。
無需長篇大論，全球資本倒灌，美元利率高，日本貸款利率低，資金更願意進入日本市場，國人需要分散配置，而日元資產是最好的避險資產之一。
再加上歐美和新加坡基金大量收購日本東京和大阪的商業房地產 & 高端住宅，共同拉高了日本的房價，在世界上最難承擔的房屋市場中名列前茅。
另外，日本核心城市的住房供給不足，隨著日本的搶人政策，外國人數量增加（留學生、外企員工、移民），再加上作為旅遊大國的吸引力，旅遊業回暖，短租 & 長租市場需求回升！
但是，日本才多大啊，東京才多大，作為一個高度都市化的永久產權的國家，日本可開發土地是有限的。
日經新聞調查顯示，2024 年 1 月至 9 月，東京距離最近車站步行 5 分鐘以內的新建公寓 平均售價將上漲至 1.1449 億日元，是 10 年前的兩倍。
東京車站附近的房產價格大幅上漲的原因之一是用地的減少。
根據國土交通省編製的標準地價調查顯示，2014 年 7 月與 2014 年同月相比，東京 23 區車站週邊 500 公尺範圍內的住宅用地價格漲幅為 43.2% 。
另一方面，1,000 公尺以上土地的地價漲幅為23.9%，且距離車站越近，地價漲幅越高。
總之，日本正在變貴，甚至越來越貴，以前想找好地段但是便宜，而且租金收益率高的老破小，放在當下是不現實的，你只能找到地段一般，眼前收益率高，但是後期維護成本飆升風險大的老破小，流通性差，但就是租金收益率高，屬於有得即有捨。
日本房產投資門檻提高，還有一個重要原因，過去的「小公寓 + 短期出租」模式逐漸被「整棟大樓 + 長期持有」取代。
進階的投資思維席捲而來，優勢利率 + 槓桿，在認可日圓資產長期持有價值的情況下，投資客開始轉向回報率更高的規模更大的塔樓（獨特的設計/高層溢價），整棟樓！
因為購買整棟，擁有對整棟建築和其下土地的控制權，這對投資者來說是一種更為穩定和高價值的投資，因為土地本身的增值潛力往往比建築物的增值潛力更大，尤其是在東京這樣的核心地段。
日本的房產價值是（建築物+土地），而建築物會隨材質不同，在接近使用年限後逐漸失去價值，而一個好地段，結果是持續增值。
日本投資整棟大樓，敢想敢做
人的追求總是在試驗中波浪式前進螺旋式上升的，當你已經不滿足於共享永久產權公寓 1/20 的土地，那麼就可以開始規劃更高階的投資標的。
在日本東京核心區買大樓的成本確實不低，但是利率和融資成本低，可以幫助投資人利用貸款放大收益！
以前我們可能看到的更多是住宅用地，但其實商業地產的價值會成為日本2024甚至2025年的重要抓點。
日本商業土地價值通常高於住宅土地
尤其是東京，大阪等大城市，而在大城市的熱門商圈範圍內，商業整棟就代表著更大的長期增值潛力，以及更優越的租金收益空間。
商業土地的開發潛力大，透過高密度、高回報的開發項目，土地價值會隨著開發的擴展而大幅提升。
政府對於商業不動產的投資政策較為寬鬆，商業不動產的報酬率和吸引力相對較大，導致商業土地的價值持續攀升。
而且，日本商業不動產的租約通常較長，一般為 3 年、5 年甚至 10 年，續租的可能性較大。而普通住宅的租約一半是1-2年，續約權力主要在租客手中。
我們以東京銀座為例
現在，有這樣一個店鋪事務所大樓。
真正在銀座商圈內（全東京最高檔的購物中心）上邊就是大手町（都是高級辦公企業）
而且它還是位於兩條大路交叉口的角地，在交通流通性上具有天然優勢，是吸引租戶和消費者的關鍵因素之一，在東京等大都市，角地地段常常位於多個公交和地鐵線路的交匯點。
角地由於其地理優勢和更高的可見度，通常能夠吸引更多的高端租客，特別是對那些品牌商店、大型公司或高端辦公室而言，租金水平也更高。
所以，無論是日本人，還是海外投資客，好地段 + 角地的商業地產，都一定會很喜歡！
更別提這是在東京銀座，銀座商圈是東京乃至全日本最大的商圈，高消費，高地價，高租金，是品牌和身份的象徵。
小微企業沒有能力在這裡簽約續約，只有上升期的公司才會選擇銀座，篩出優質租客。
並且因為它是角地，它的土地價值比周邊的都高，土地價格佔整體售價 60% 以上，就市場而言，能超過 50% 的就已經是稀罕物價。
現在，有這樣一個店鋪事務所大樓。
1、貸款能做到 50% 左右 1700 萬，利率2.2%，月租 13.6 萬，每月還貸 7.2 萬，還能剩 5 萬多，如果是一家三口在東京生活，簡直是綽綽有餘；
2、可以辦理經營管理簽證，實現投資和移民移居一步到位解決，目前總共8樓可用，二樓目前是賣家自住，以後你可以用來做辦公室，或者招租；
3、這棟大樓是 1989 年的，新耐震，最重要的是它在 2024 年 6 月剛經歷過內外大型翻新，並且內部自帶辦公設施設備，滿足租客拎包上班的需求，這不僅代表它租金比周邊的大廈都要高，更表明它在未來很長一段時間不用擔心維護成本的問題！