日本投資 ---- 近畿圈樓市指標紛紛跌破70%，大阪市遙遙領先
最近，日本不動產經濟研究所最新發布了7月數據。7月埼玉縣新房價格暴漲56%。
今天我把近畿圈市場數據整理出來，劃重點，以及分析和點評，讓大家對最新的一線市場動向，了解的更清晰。
近畿圈（近畿地方，Kinki Region 或 Kansai Region）是日本本州中西部的一個地理區域，日本第二大經濟圈，僅次於關東（東京地區），以其豐富的歷史、文化和經濟重要性而聞名。
近畿圈包括七個府縣：大阪府、京都府、兵庫縣、奈良縣、滋賀縣、和歌山縣、三重縣。
面積約 33,000 平方公里，人口約 2,200 萬，佔日本總人口約 17%，是日本經濟和文化的重要樞紐，擁有許多跨國公司總部和旅遊景點。
主要城市及特色：
大阪：日本第二大都市，商業美食中心，旅遊業發達，大阪世博會，以及再建的夢洲賭場。
京都：歷史文化名城，擁有許多寺廟和神社。
神戶（兵庫縣）：港口城市，以時尚和國際化著稱。
奈良：日本古都，以大佛和鹿聞名。
這些地方，哪些城市和區域是最核心？哪些城市和區域是價值黑洞？
近畿圈整體新房市場行情：
銷售減少1.6%，至1,500戶，連續兩個月低於去年同期。
每戶價格及每平方公尺單價，均較兩個月前上漲。
契約率為57.2%，表現不佳，連續7個月跌破70%。
契約率即是初月簽約率，指房子在首次上市後一個月內成功賣掉簽約的比例，主要衡量房子賣的快與慢。
1.發售戶數
7月有1,500戶，與去年同期(1,524戶)相比減少24戶，下降1.6%，與上個月6月份(822戶)相比增加678戶，成長82.59%。
整體近畿圈，7月新建公寓房源供應量大增，比6月增加了超過8成，但和去年同期比是差不多的。
2.契約率（初月簽約率）
7月份是57.2%，比去年同期下降了25.0個百分點，比上個月下降了19.3個百分點。
25年6月為76.5%，
5月為74.7%，
4月為77.0%，
3月為78,7%，
2月為76.3%，
1月為79.8%
今年1-6月份，近畿圈初月簽約率基本上都在75%以上，但7月直接掉到了57%，比東京圈的68%還低。
3.平均價格
每戶價格為5,913萬元，每平方公尺單價86.1萬元。與去年同期相比，價格上漲了938萬元(18.9%)，每平方公尺單價上漲了7.5萬元(9.5%)。
與去年同期相比，每戶價格上升了兩個月，平方公尺單價也上升了兩個月。平均套均價格上漲了將近20%，但平均單價上漲了不到10%，顯示本月成交的房子大戶型較多，平均面積大。
4. 銷售庫存數量
截至7月底，庫存有2,897戶，比上月底增加了349戶(2025年6月底為2,548戶，2024年7月底為2,548戶)。有新項目推售，所以庫存增加了14%左右。
5.地區戶數比例
大阪市 21.5%、
大阪府下17.5%、
神戶市部2.3%、
兵庫縣下20.8%、
京都市部14.9%、
奈良縣1.9%、
滋賀縣21.3%、
京都府下、和歌山縣0%。
大阪市部、兵庫縣下、滋賀縣的市佔率最高，也只有這三個地方，市佔率超過20%。
6.即日售罄房源
當日完成的房屋有68戶(年增4.5%)，公寓登記戶數為1,054戶(年增70.3%)。即日完售，佔比並不高。
7.公寓市場特徵
大阪市部以外的全部區域契約率低於70%。大阪市部、大阪府下、神戶市部大幅減少供應，全部銷售庫存也大幅增加。
排除投資用途後，戶數為1,404戶，契約率為55.0%，價格為6,145萬元，每平方公尺單價85.6萬元。
8.下個月的銷售戶數預測
預計2025年8月的銷售戶數約為1,000戶。(24年8月632戶，23年8月878戶，22年8月1,059戶，21年8月1,050戶)。
總結與分析：
1.市場佔有率上看，大阪市部、兵庫縣下、滋賀縣在近畿圈都差不多，同一個水平，都在20%左右。
2.但只有大阪市部的契約率是比較高的，這顯示市場熱度是比較高的，交易活躍，房子賣的更快。
3.也驗證我們一直以來的觀點，站在資產角度，只有大阪市、東京23區才有足夠的保值增值能力，且有長持價值。
由於Shojin Japan可供各位投資項目眾多，我們針對橫濱市這個重點項目作了一些簡介：
橫濱中華街項目細節如下
目前土地持有人是Daiwa House，大和是日本最大的房屋建築商之一，也是一家大型房地產開發商、住宅、商場、酒店等的建造和開發。日經平均指數成份股之一。
Daiwa House已經和興榮源推進這個項目，三個月至半年之內提交可行性報告及方案。
該地段位於目前橫濱最黃金地段，中華街靠海一段，目前是空地，本地人一定知道。
土地市價：120億日圓
加上其他設計，建築，營造總成本為約為：520億至600億日圓。
目前已有投資人承諾投資100億日圓，余下金額可容許其他外資參與。
目前方案有兩個：
第一方案：興建全海景酒店，辦公大樓及一兩層博物館，橫濱市政府的想法是興建一個「華僑博物館」，因為橫濱中華街是全球有名，同時是日本最大的唐人街；如果根據這個概念，容積比率可以特批，由80%增加到90甚至95%。
第二方案：興建全海景純住宅塔樓Mansion
詳細資料請瀏覽官網及Telegram群組。
