日本投資 ---- 面對史上最嚴峻空屋問題，如何正確投資日本房產
Akiya 空屋問題（空き家問題）正在令日本不動產市場產生肉眼可見的傾斜。
空き家（空屋）：指1年以上無人居住的住宅，具體又分為租賃用空屋、買賣用空屋、二次住宅（如度假用別墅）等類型。
自1998年以來，全日本的空屋數量由不到600萬間激增至900萬間以上，預計到2033年將超過1800萬間，也就是每4戶之中就有1戶是空屋。
這些無人居住的空屋，有的隱藏在都心繁華地帶的某棟公寓大樓裡，有的已經在住宅街中化作一片廢墟。它們不但被視為犯罪發生的溫床，抑或帶來蟲害、火災等隱患，最核心的影響是令所在土地/公寓發生貶值。
隨著空屋問題在近幾年快速發酵為民生問題，別說外國人，連日本人自己都還在摸著石頭過河，因此被視為日本投資房地產的一大盲點。
日本空屋率預計2030年代迎來峰值
2023年3月，『改正空き家等対策措置法』在閣議決定上獲得通過——先前針對土地上存在建築物的固定資產稅1/6減免措施將不再適用於管理失當的空屋；一旦被認定為「特定空家」，還將面臨政府代行拆除；同時，民法與不動產登記法也將順應時代做出修訂。
管理不全空屋&特定空屋
社會普遍認為，日本將在2030年代後進入空屋高峰。主要有以下幾點原因：
出生於人口高峰的居住者（高齡者）相繼死亡，導致可能成為空屋的房地產數量激增；
能夠繼承上一代房地產的人口日益減少，導致住宅需求低落、房地產閒置，進而演變為空屋；
出於異地、通勤通學不便等原因，即便繼承也無法利用的房地產增加；
因解體費用、固定資產稅、管理修繕費用無法負擔而放棄維修或放棄繼承，導致空屋增加；
東京一極化、地方疏化加劇，地方城市、村落的住宅和土地「供過於求」成為常態，導致空屋數量持續增加。
以上原因疊在一起，正為日本的不動產市場帶來巨大影響。
這些空屋不但難以進入市場流通，考慮到騰退等時間和經濟成本，不動產巨頭公司往往也沒有興趣開發，十分棘手，久而久之甚至淪為犯罪的溫床，嚴重影響城市的安定和品牌力。
2026年1月15日，長崎縣長崎市一名無業者點燃自家附近的木造空屋引發大火，當地消防出動10台救火車作業4個多小時才將火撲滅。被燒毀的住宅地處住宅密集區域，倘若發生火勢蔓延後果不堪設想。
2026年1月3日，群馬縣警在調查富岡市一起竊盜案過程中，於竊盜嫌疑人曾居住過的空屋中發現被竊者遺體，二者係熟人。
2025年7月，茨城縣縣警在空屋中搜索違法栽培時發現大量違法大麻工廠，縣警表示此類舉報越來越多，其中部分被逮捕者是在留期限已經過期的越南國籍技能實習生。
2025年，沖繩縣那霸市16名中學生以「試膽」為名頻繁侵入當地某空屋，共盜取1億日元紙幣用於消遣娛樂，最後被市民舉報並書類送檢。
史上最嚴峻空屋問題是商機還是陷阱？
深陷泡沫崩壞、雷曼危機等金融事態PTSD的日本人，儼然不會對空屋問題放任不管。
暫且不論推進效率是高是低，既然已經有了預判，就務必提前著手開始研究對策是日本社會的優點。近幾年，空屋問題很快獲得全國自治體的重視，各地都陸續成立相應的對策部門展開實踐，有諮詢需求的讀者可以前往當地區役所詳詢。
民間企業也抓住這一社會演變，透過提供諮詢服務和一條龍解決方案等手段，為消化本地空屋積極累積經驗，也發掘出新的商機。
2019年7月，以自體空屋再利用經驗設立的無償移轉空屋支援平台「みんなの0円物件」誕生。
2025年12月，專門解決空屋、再建不可房屋、事故物件房屋等不動產難題的AlbaLink (5537) 在東證上市。
這些嘗試儼然不會白費。
2026年起，日本勢必將就「空屋活用」展開更為深度與多維的推進，相應的購買/裝修補助金、空屋稅制改革等內容都會在未來陸續出台。
以一向財政困難的京都市為例，該市早已著手空屋稅（正式名 = 非居住住宅利用促進稅）的徵收準備，預計2029年正式開始實施。徵稅對象為京都市市區化區域內無人居住住宅的所有者。作為生活主居所的住宅、商業用房及歷史建築等不在課稅範圍內。
京都市空屋稅稅率
京都市政府指出，非居住住宅可能引發防災防盜隱患、惡化生活環境並導致社區衰退。透過將稅款用於空屋活用支援等項目，旨在促進住房供應、振興地區經濟，並削減未來空屋對策相關支出。
目標物附近有空屋這意味著什麼？
關於這個問題，要分開一戶建和公寓兩種情況分別討論。
如果是想購買二手一戶建，建議檢視房產附近的環境是否人煙稀少，是否有廢棄的空屋。
空屋外觀通常很好辨認，例如建築體和窗體破損、被藤蔓等植物包圍等，這些瀰漫著危險味道的住宅往往令人本能產生不安。
這些廢墟般的空屋會影響當地地價。以空置超過4年的房屋為例，周圍50公尺範圍內地價下跌率通常以3%試算。
東京都世田谷區的空屋數位居全日本自治體第一位
在購買公寓的情況下，樓裡是否有空屋並不太容易察覺。由於管理組合可能無法聯繫到空屋在繼承後的持有者，也無法獲得相應的管理費、修繕金，可能會影響公寓的長期修繕計畫。
而且，一旦這些空屋出現水道老化、堵塞破裂等生活問題，可能會牽動整個公寓受到影響卻無法獲得根本性的修繕，確實讓人頭疼，因此建議提前與管理組合確認樓宇的空屋對策。
スラム化中的團地
空屋長期放置、管理不善的住宅大樓在日文中有特定的描述，叫做スラム化。這樣的物件資產價值會受到較大影響。
外國人在日本買房如何正視空屋問題？
根據日本政府制定的目標，計劃到2030年將除去別墅、待出租房和待售住宅以外的空屋數量控制在400萬戶以內。
而外國人是否會在空屋問題中成為救世主，還是不幸淪落為接盤俠，與各位自身持有的知識和意識有很大關係。了解其風險與解決策略，無疑將對我們掌握好海外投資方向、投資比例產生更正面的意義。
判斷是否為空屋，主要需要注意以下6點：
平時是否有人出入
水道、電氣、瓦斯是否處於可以使用的狀態
物件是否獲得適當的管理（例如一戶建可能有建築傾斜、白蟻、漏雨等問題）
物件的登記記錄、所有者住戶票內容
所有者的利用實績
倘若是在地段較好、品牌性較高的車站發現目標物件，雖然是空屋，但存在進行二次利用的可能（例如空置戶建改民宿），也建議進行修繕成本預估、地盤調查和經營方案規劃。由於日圓貶值的影響，日本的建築資材、人力成本與日俱增，這種情況需要格外注意。
