細行報告 —— 菲律賓有史以來第一家納斯達克上市公司Hotel 101
作為我持續投資之旅的一部分，我始終在尋找那些創新且快速發展的東南亞企業，它們往往具備以下難得的特質：極高的持續價值創造機率、長期複利成長的能力，以及一種特質。這些公司就像藏在沙發縫隙裡的硬幣，只有當你仔細觀察才能發現它們的真容。
最近一次新加坡之行，我有幸參觀了Hotel101 Global的總部。在那裡，我受到了極具企業家精神的CEO Hannah Yulo-Luccini、充滿活力的首席財務官Jacy Chua以及富有遠見的企業規劃與投資者關係總監Char Evangelista的熱情接待。
他們不僅耐心細緻地向我講解了公司複雜的商業模式，還描繪了雄心勃勃的全球成長藍圖，並帶我親身參觀了他們現代化的辦公室和令人印象深刻的展廳。
最令我印象深刻的是，領導團隊在溝通中展現出的清晰思路、飽滿熱情和嚴謹執行力。那時我才明白──Hotel101 不僅僅是一家普通的飯店營運商，而是一家真正的顛覆者，正在為全球霸主地位奠定基礎。
Hotel101 的理念—Happy Rooms革命
Hotel101 Global Holdings（納斯達克股票代碼：HBNB）的核心理念是打造所謂的「全球統一客房」Happy Rooms。
無論是在馬尼拉、馬德里還是二世古，每家 Hotel101 酒店都以標準化的 21 平方米客房為中心進行設計，擁有相同的佈局、家具和設施。
無論身處哪個國家，客人都能清楚知道自己將獲得什麼樣的體驗。這種在酒店業中極為罕見的標準化規模，使得 Hotel101 能夠以通常只有快餐連鎖店才能達到的營運效率來經營業務，而非酒店業。
不妨這樣想：萬豪和希爾頓旗下擁有數百種不同品牌的房型，而 Hotel101 只提供一種。這意味著更快的建造速度、更便捷的採購流程、更精簡的維護以及全球認可的產品。在飯店業碎片化盛行的今天，Hotel101 提供了可預測性——這是旅客和投資者都非常重視的。
但 Hotel101 的發展遠不止於Happy Rooms。其輕資產、以房地產科技為驅動的商業模式創造了兩大強勁的收入來源：
開發收入
飯店單元採用預售模式，類似公寓銷售。買家成為“單元業主”，獲得未來客房收入的固定分成。這使得 Hotel101 能夠快速循環資金，減輕資產負債表壓力，同時實現快速擴張。
營運收入
飯店投入營運後，Hotel101 保留 70% 的客房總收入，剩餘 30% 分配給單位業主。憑藉歷來較高的入住率（馬尼拉過去八年平均入住率達 83%），這項營運收入來源穩定且收益豐厚。
輕資產？房地產科技？這些熱門詞彙究竟是什麼意思？它們為何如此重要？
輕資產模式意味著公司無需獨自擁有所有昂貴的建築物或土地即可快速發展。公司無需將數十億美元投入鋼筋混凝土建設中，而是與投資者、加盟商或單元買家等其他方合作，由他們承擔高昂的建設成本。
公司則專注於業務運作、品牌管理和收益分成。這種模式至關重要，因為它能加快擴張速度、降低財務風險，並使每一美元的投資能產生更高的利潤。
在酒店業，這意味著 Hotel101 可以比自行購買、建造或翻新每個物業更快地建立全球業務。
房地產科技（PropTech）是指利用數位化工具和系統來改善房地產和飯店的銷售、營運和體驗方式。例如，它可以指預售飯店客房的線上平台、根據需求調整房價的動態定價系統，或是允許客人使用電子鑰匙辦理入住的行動應用程式。房地產科技之所以重要，是因為它為這個以往發展緩慢且分散的行業帶來了效率、一致性和可擴展性。
對於 Hotel101 而言，輕資產和技術驅動的結合創造了一種強大的模式：能夠在保持盈利能力的同時，快速拓展全球業務，並為客人和投資者提供無縫體驗。
最終，它實現了房地產開發利潤、持續的酒店營運收入以及可擴展業務的獨特融合，其成長速度遠超那些受制於巨額資本需求的傳統連鎖飯店。
馬德里跳板—數據分析
為了了解這種模式的強大之處，讓我們來分析一下 Hotel101 馬德里專案。該項目是 Hotel101 在歐洲的旗艦跳板開發項目，也是其未來進軍西方市場的概念驗證。
Hotel101 馬德里的地理位置充分體現了房地產產業永恆的原則：地段決定一切。
Hotel101 Madrid 坐落於馬德里最具雄心的城市開發項目之一——瓦爾德貝巴斯 (Valdebebas)，距離卡斯蒂利亞廣場 (Plaza de Castilla) 和四塔金融區 (Cuatro Torres) 僅 10 分鐘車程，後者是馬德里商業的核心地帶。
瓦爾德貝巴斯不僅以皇家馬德里一流的訓練基地而聞名，更是一個快速發展的區域，吸引了大量基礎設施和私人投資。憑藉著毗鄰馬德里商業中心和位於高成長、高知名度社區的優越位置，Hotel101 Madrid 能夠完美滿足商務和休閒旅客的需求。
單元數量：680
每單元參考淨購買價格：約 230,608 美元（1 歐元 = 1.16 美元）
預計每日平均房價 (ADR)：約 174 美元
Hotel101 的營收分成：客房總收入的 70%
開發價值
680 單元 × 230,608 美元 = 約 1.568 億美元的合約銷售額（大部分在營運開始前已預售）。
客房總收入潛力
100% 入住率：每年約 4,320 萬美元。
80% 入住率（基準情景，與馬尼拉的業績一致）：每年約 3,460 萬美元。
Hotel101 的經常性收入分成
70% × 3,460 萬美元 = 光是一家飯店每年即可帶來約 2,420 萬美元的經常性收入。
除了從單元銷售中獲得的 43% 前期開發利潤外，Hotel101 還將獲得雙重收益：首先是開發利潤，其次是持續的營運收入。
情境收入預測 – Hotel101 馬德里
Hotel101 馬德里飯店五年營收預測
假設每年平均房價 (ADR) 成長 3%，入住率每年成長 1%（上限為 95%），Hotel101 Madrid 的營收流將持續增加其內在價值。
這項預測凸顯了Hotel101所得模式的複利效應。隨著平均房價的成長和入住率的逐年提高，公司總收入和經常性收入份額均穩步增長。
產品市場契合度證明
入住率優勢：即使在競爭日益激烈的環境下，Hotel101 馬尼拉在 2024 年仍保持了 87% 的平均入住率。
業主滿意度：飯店物業的投資者可享有約 7.6% 的收益率，與住宅租賃相當，但無需承擔管理租戶的繁瑣事務。
營運利潤率：Hotel101 旗下物業的營運利潤率超過 25%，證明該模式不僅可擴展，而且利潤豐厚。
更令人矚目的是：Hotel101 馬德里已被指定為一級方程式賽車西班牙大獎賽（2026-2035 年）的官方住宿合作夥伴——這一營銷策略幾乎可以確保其獲得極高的曝光度、優質的入住率和強大的定價權。
閃電式擴張飯店業的業務
Hotel101 並不限於馬德里。該公司已宣布雄心勃勃的計劃，將在未來三年內擴展到 25 個國家，目前在日本二世古、美國洛杉磯，甚至柬埔寨金邊和西哈努克城的項目都已啟動。
Hotel101 分散的所有權模式創造了一個由數千名小型投資者組成的全球生態系統——這些業主在經濟和情感上都積極參與 Hotel101 的推廣和支持。這種強大的網路效應是萬豪或希爾頓等飯店集團無法複製的。
此外，憑藉其技術賦能的平台（動態定價、非接觸式入住、電子鑰匙和自動化銷售流程），Hotel101 正將自身定位為真正的房地產科技顛覆者——以前所未有的規模將房地產、酒店和科技融合在一起。
